Kira bedelinin tespiti, yalnız çevredeki ilan fiyatlarının ortalamasını almak değildir. Sözleşmenin süresi, on iki aylık TÜFE ortalaması, kiralananın durumu, emsaller ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.
Bilgilendirme notu: Bu içerik genel hukuki bilgi sunar; hukuki görüş, danışmanlık veya sonuç garantisi değildir. Güncel mevzuat ve somut olay birlikte değerlendirilmelidir.
Beş yıldan önce ve sonra değerlendirme
Beş yıldan kısa süreli veya yenilenen kira sözleşmelerinde artış anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde endeksin yanında kiralananın durumu ve emsal bedeller de değerlendirilerek hakkaniyete uygun bedel belirlenir.
Emsal dosyası nasıl hazırlanır?
Aynı semt ilanları başlangıç verisi olabilir; fakat gerçekleşmiş sözleşme bedeli, konum, metrekare, kat, kullanım amacı, bina yaşı ve fiziksel durum karşılaştırmayı etkiler.
Bilirkişi incelemesinde kiralananın özelliklerinin doğru tespiti ve emsaller arasındaki farkların açıklanması önemlidir.
Yeni bedelin başlangıcı
Davanın ne zaman açıldığı, sözleşmede artış hükmü ve dönem öncesi bildirim yeni bedelin hangi kira döneminden uygulanacağını etkileyebilir. Bu nedenle yalnız dava açma değil, bildirim takvimi de planlanmalıdır.
Önce arabuluculuk
Kira tespit davasından önce dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir. Son tutanak ve süre ilişkisi dava hazırlığında birlikte kontrol edilmelidir.
Ankara’da emsal kira araştırması nasıl yapılır?
Ankara’da kira tespit dosyası hazırlanırken aynı ilçe veya mahalledeki her ilan doğrudan emsal kabul edilmez. Çukurambar gibi aynı mahalle içinde dahi binanın yaşı, kullanım amacı, net alan, kat, cephe, otopark, eşyalı olma durumu ve sözleşmenin başlangıç tarihi bedeli önemli ölçüde değiştirebilir.
Ankara kira avukatı ile hazırlanan emsal dosyasında yalnız yüksek ilanlar değil, gerçekten karşılaştırılabilir taşınmazlar seçilmelidir. Mümkünse gerçekleşmiş kira sözleşmeleri, taşınmaza ait fotoğraflar ve özellik tablosu sunulmalı; dava konusu yer ile emsal arasındaki üstün ve eksik yönler açıklanmalıdır.
Dava tarihinden önce yapılacak takvim kontrolü
Yeni kira döneminin başlangıcı, sözleşmedeki artış hükmü, kiracıya yapılan yazılı bildirim, arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihi birlikte değerlendirilir. Amaç yalnız davayı açmak değil, belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanabileceğini doğru planlamaktır.
Kira artış hesaplama aracı mevcut bedel ile girilen oran üzerinden tahmin üretir. Beş yılı aşan sözleşmelerde mahkemenin emsal ve hakkaniyet değerlendirmesini otomatik olarak hesaplamaz. Bu nedenle araç sonucu, bilirkişi ve mahkeme incelemesinin yerine kullanılmamalıdır.
- Kira sözleşmesi ve yenileme tarihi
- Ödeme dekontları
- Yazılı bildirim ve tebliğ belgesi
- Arabuluculuk son tutanağı
- Karşılaştırılabilir emsal sözleşme ve ilanlar
- Taşınmazın güncel özellikleri ve fotoğrafları
Sık sorulan sorular
Beş yıl dolunca kira otomatik rayice çıkar mı?
Hayır. Anlaşma olmazsa yeni bedel, kanundaki ölçütler ve yargısal değerlendirme ile belirlenir.
İlan fiyatı emsal sayılır mı?
İlanlar yardımcı olabilir; gerçekleşmiş kiralama bedeli ve taşınmazların karşılaştırılabilirliği daha güçlü değerlendirme sağlar.
Kira tespitinden önce arabulucu zorunlu mu?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür davalarda dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Başlıca resmî kaynaklar
Mevzuat değişiklikleri nedeniyle işlem yapmadan önce kaynağın güncel metni kontrol edilmelidir.
Somut olayınızı değerlendirelim
OKUYUCU YORUMLARI
Görüşünüzü paylaşın
Bu makalede henüz yayımlanmış yorum bulunmuyor.